[print_link]
תמ"א 38
תמ"א 38 ופרוייקטים של פינוי-בינוי – נכתב ע"י עוה"ד דרור שרמן וליאור לנדאו
משרדנו מייצג בעלי דירות מול יזמים וכן יזמים מול בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 וכן בפרויקטים של פינוי-בינוי ובכלל זה אף משרדנו מקדם בימים אלו את אחת היזמויות הראשונות בארץ לביצוע פרוייקט פינוי-בינוי לפי תמ"א 38/2.
צפה בראיון אודות תמ"א 38 עם עו"ד דרור שרמן
תמ"א 38/2 – "הדור הבא" של תמ"א 38 (תיקון מס' 2 של תמ"א 38 )
תמ"א 38/2 היא החידוש המשמעותי בתחום הנדל"ן בישראל שהפציע ונולד בפברואר 2010 ומהווה חידוש ייחודי הטומן בחובו פוטנציאל אדיר לבינוי של מגדלי מגורים חדשים ומודרנים בלב הערים בשרון ובגוש דן ובעיקר בתחום העיר רמת גן.
תמ"א 38/2 היא למעשה שילוב של תמ"א 38 עם פרוייקט פינוי – בינוי ומאפייניו המיוחדים הם :
1. מאפשר לבצע פרוייקט פינוי בינוי בסמכות הועדה המקומית (מה שאומר שהיתר הבניה יכול להינתן בתוך שנה) וזאת ללא צורך במסלול ארוך השנים והספקולטיבי של הגדלת זכויות הבניה בועדה המחוזית לתכנון ולבניה, שם הליך אישור הגדלת זכויות הבניה עלול להתארך כ – 5 שנים.
2. במקום לבצע חיזוק ושיקום של בניין קיים הורסים את הבניין הקיים ובונים תחתיו בניין חדש ומודרני שאין כל ספק כי הוא עמיד ברעידות אדמה הואיל ונבנה מלכתחילה בבניה חדשה ומודרנית לפי התקן הישראלי העדכני לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, על גירסתו המחמירה ביותר.
בבניין כזה שנבנה מחדש יהיו גם פתרונות חניה הולמים לכל הדירות ובכללן לבעלי הדירות בבניין הישן שנהרס.
3. בפרוייקט לפי תמ"א 38/2 ניתן להרוס את המבנה הקיים ולבנות אותו מחדש על בסיס קיבולת הבניה של המבנה הקיים ובתוספת קומות נוספות הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח תב"ע עירונית (כגון: תוכנית עירונית של חדרי יציאה לגג, תב"ע ר"ג/340/ג/30 – תוכנית של עיריית רמת גן המאפשרת הוספת קומה נוספת לפי תמ"א 38) יתרת שטחי בניה בלתי מנוצלים, תוספות והקלות כמותיות וכיוב'
צפו בראיון מצולם בנושא תמ"א 38/2 עם עו"ד דרור שרמן
.
מהי תמ"א 38?
תוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38), אשר אושרה בממשלה בשנת 2005, נועדה לעודד מבנים ישנים לחזק את יסודותיהם מפני רעידות אדמה על מנת להתאימם לתקינה הקיימת כיום, תוך מתן תמריץ כלכלי. לפי תוכנית זו, ניתן כיום לקבל היתרים לתוספות בניה, שייעלו את ערך הבניין, בכפוף לשיפוץ וחיזוק יסודות הבניין והשלד והתאמתם לתקן
תוכנית זו קיבלה עידוד של ממש במהלך השנים 2007 – 2008 עם חקיקתם של חוק התכנון והבניה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח – 2007, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008, וחוק מיסוי מקרקעין (שבח, ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח – 2008.
על מנת להסביר את הרקע והעקרון העומד מאחורי תוכנית זו, נצטט להלן את דברי ההסבר להצעת חוק התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה בשל חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ז – 2007 :
"במסגרת ההיערכות הכוללת של מדינת ישראל לאפשרות של רעידות אדמה, התקבלה… החלטת ממשלה המאשרת את תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38 (להלן: תמ"א 38) מטרתה של תכנית זו, ליצור כלים המיועדים להקל על ביצוע חיזוקם של מבנים ישנים, אשר ההיתר לבנייתם ניתן לפני שנת 1980 ולכן לא היה כפוף לתקן המחמיר לעניין עמידות בפני רעידות אדמה (ת"י 431) שאומץ באותה שנה.
כדי לעודד את חיזוק המבנים ולצורך מימון עלות החיזוק הגבוהה מאפשרת תמ"א 38 בניה של תוספות בניה שונות לצורך חיזוק מבני מגורים כגון בניה בקומת עמודים, הוספת אגף או קומה למבנה, והכל יחד עם חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה.
במקביל לאישור תמ"א 38 החליטה הממשלה על הקמת ועדת מנכ"לים, בראשות מנכ"ל משרד התשתיות הלאומיות, אשר תמליץ על צעדים נוספים לעידוד חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה. המלצות הוועדה הוגשו לממשלה ואושרו על ידה … אחת מהמלצות הוועדה היתה לעודד חיזוק מבנים על ידי מתן פטור, לתקופה מוגבלת, מחובת תשלום היטל בשל השבחה שנגרמה למקרקעין עקב מימוש זכויות בניה שאפשרה תכנית לחיזוק מבנים שניתנה לפי תמ"א 38. החוק המוצע נועד לממש את ההמלצה האמורה, על ידי תיקון חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: החוק), כמוסבר להלן.(פורסם בחוברת הצעות חוק הממשלה "רשומות" מס' 327 מיום 23.7.07 עמ' 904)
הנה כי כן, על מנת לעודד דיירי מבנים ישנים להתקשר עם קבלנים או יזמים ולחזק ולשפץ את המבנה בהתאם לתקן הקיים (ת"י 413), קבע המחוקק שורה של הטבות ותמריצים אשר בעיקרם מאפשרים תוספות בניה שונות, על גבי או בצמוד לבנין ישן, בכדי שבד בבד עם ביצוע הבניה הנוספת יזכה המבנה הקיים לחיזוק מפני רעידות אדמה.
ארבעה תנאים בסיסיים נדרשים על מנת שהבנין אכן יזכה לחסות תחת הוראות תמ"א 38:
תנאי ראשון – מדובר במבנה קיים אשר היתר הבניה לבנייתו הוצא לפני 1.1.1980.
תנאי שני – מהנדס מוסמך אישר כי לבנין דרוש חיזוק (כלומר כי המבנה אינו עומד בת.י 413 ו/או כי אין מדובר במבנה אשר התקן אינו חל עליו).
תנאי שלישי – המבנה לא נקבע להריסה על פי תוכנית או על פי צו סופי של בית משפט.
תנאי רביעי – דיירי/בעלי הדירות במבנה החליטו לבצע את החיזוק.
מה מאפשרת תמ"א 38?
בתמורה לחיזוק יסודותיו כאמור, הרי שמבנה אשר עומד בתנאים המפורטים לעיל, יזכה לקבל, שיפוץ כללי הכולל אפשרות להוספת מעלית (גם באמצעות פיר חיצוני) ותוספת יחידות דיור באחת מהחלופות הבאות:
חלופה אחת – הקמת קומה נוספת, על גג הבנין, במגבלות שונות.
חלופה שניה – סגירה ומילוי של קומה מפולשת (על עמודים).
חלופה שלישית – הקמת אגף נוסף למבנה, כאשר הוראות התמ"א מאפשרות כיום תוספת של 25
מ"ר, לכל היותר, לכל יחידת דיור קיימת.
* הטבות מס: מתן פטור, לתקופה מוגבלת, מחובת תשלום היטל בשל השבחה שנגרמה למקרקעין עקב מימוש זכויות בניה
מתן פטור במגבלות ממס שבח וממס מכירה, על שווי זכויות הבניה הניתנות לפי תכנית החיזוק (תמ"א 38).
הוראות תמ"א 38 אף מאפשרות לבצע שילוב בין החלופות המנויות לעיל, ואף מקנות לועדות המקומיות של התכנון ובניה סמכות לתקן ולקבוע הוראות ספציפיות ליישום הוראות התכנית בתחומי אחריותם, לרבות הגדלת שטחי בניה, מס' יחידות, גובה, מקומות חניה וכיו"ב.
כפועל יוצא מהוראות תמ"א 38, יכולים דיירי מבנה, העומד בתנאים המפורטים לעיל, להתאחד ולהחליט על ביצוע חיזוק ותוספות בניה למבנה בו הם מתגוררים, ולהתקשר עם קבלן על מנת שיחזק ויבנה עבורם, או לחילופין יכולים דיירי מבנה להתקשר עם יזם (הן חברות יזמיות אשר יתקשרו עם קבלן בניה והן ישירות עם קבלן/ים) ולבצע עימו מעין עסקת קומבינציה – הם יעניקו לו את זכויות הבניה והוא יבצע עבורם חיזוק של המבנה, שיפוץ מקיף ותוספות שונות אחרות.
במסגרת עסקת קומבינציה שכזו יכולים הדיירים לדרוש ולקבל – חיזוק המבנה, הוספת מעלית, שיפוץ כללי של חזות המבנה, תשלום מזומן, שיפוצים פנימיים לדירות, בניית מרפסות שמש, תוספת ממ"דים, שיפוץ לובי וגינה, בניית מחסנים, הוספת חניות וכיו"ב.
מובן כי ככל שזכויות הבניה המוענקות ליזם בעלות שווי גבוה יותר, כך יכולים דיירי המבנה למקסם את העסקה מבחינתם במובן של השגת תמורה גבוהה יותר מן היזם / קבלן עימו יתקשרו כאמור.
העקרון המנחה והמוביל כיום הוא, כי עסקאות קומבינציה מעין אלו הינן עסקאות חליפין ("ברטר"), היינו העסקה מבחינת דיירי המבנה אמורה וצריכה להיות "עסקת נטו" – בייחוד עתה, לאחר שהמחוקק פטר באופן חלקי עסקאות אלו מהיטל השבחה, מס שבח, מס מכירה ומס רכישה.
כיצד מקבלים החלטה על ביצוע עסקה לפי הוראות תמ"א 38?
בניגוד להוראות אחרות בחוק המקרקעין המחייבות הסכמה של כל בעלי הדירות בבנין כתנאי לביצוען, והגם כי ביצוע עסקה לפי הוראות תמ"א 38 דורש (במקרה של עסקה עם יזם/קבלן) הקניית זכויות הבניה המהוות (בכפוף להוראות תקנון מיוחד) חלק מהרכוש המשותף, נתן המחוקק את הפתרון הדרוש לצורך עידוד ביצוע עסקאות מכח הוראות תמ"א 38, וחוקק את חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008, אשר נועד להתגבר על בעית "הדייר הסרבן".
כיום, לאחר חקיקת חוק זה, ניתן לקבל החלטה על התקשרות עם יזם לביצוע עסקה לפי הוראות תמ"א 38, גם ללא הסכמה כוללת של כלל בעלי הדירות בבנין. למען הסדר הטוב ועל מנת לפשט את הרוב הדרוש לכל מקרה ומקרה, הכנו עבורכם טבלה המרכזת את האופציות השונות:
|
סוג החלופה המבוקשת לפי הוראות תמ"א 38 |
הרוב הנדרש כיום לאישורה על פי החוק
|
|
ביצוע עבודות ברכוש המשותף אשר לא יהא בהן להרחיב דירה קיימת או לבנות דירה נוספת.
|
להחלטה נדרש רוב רגיל של בעלי הדירות בבנין. "דייר סרבן" יהא רשאי לפנות לרשם המקרקעין – המפקח על הבתים המשותפים.
|
|
ביצוע עבודות ברכוש המשותף אשר כוללות הרחבת דירה קיימת (כגון אגף נוסף/ממ"דים).
|
להחלטה נדרש רוב של 60% מהדירות בבית המשותף. מי שדירתו לא תורחב אינו חייב בעלויות החיזוק. |
|
ביצוע עבודות ברכוש המשותף שמטרתן בניית דירות חדשות בכמות העולה על שליש מהדירות הקיימות בבית המשותף.
|
לצורך קבלת החלטה שכזו נדרשת הסכמה מראש של כל בעלי הדירות הקיימות בבית המשותף (100%). |
|
ביצוע עבודות ברכוש המשותף שמטרתן בניית דירות חדשות בכמות הפחותה משליש מהדירות הקיימות בבית המשותף.
|
לצורך קבלת החלטה שכזו נדרשת הסכמה מראש של כל בעלי הדירות הקיימות בבית המשותף. ברם, במקרה של "דייר סרבן", תעבור ההחלטה להכרעת רשם המקרקעין – המפקח על הבתים המשותפים, לפי פניה של מי מהדיירים. המפקח יהיה רשאי לאשר העסקה על אף הסרבן, אם בבעלותם של הדיירים המעוניינים בביצועה 67% מכלל הדירות בבנין ו- 67% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, ולאחר שנתן לכל "דייר סרבן" הזדמנות לטעון את טענותיו.
|
סוף דבר
ביצוע התקשרות לפי תמ"א 38 דורשת ליווי משפטי צמוד, על מנת שאתם – ועדי בתים ובעלי דירות – תוכלו להגן ולשמור על זכויותיכם ורכושכם, ולהבטיח כי אכן היזם/קבלן יסיים את הבניה תוך פרק זמן מוסכם, יבצע אותה בצורה איכותית ותקינה, ידאג לתיקון צו רישום הבית המשותף באופן אשר ישקף את כל תוספות הבניה והחניות, יתקן ליקויים, אם וככל שיתגלו לאחר סיום העבודות, יתן בטחונות ראויים לקיום התחייבויותיו, יעמוד מאחורי כל הבטחותיו ויבצע את כל אותן עבודות שהתחייב לבצע (אותן עבודות אשר בעיקרן נועדו להשביח את ערך דירותיכם), יחזיק ביטוחים מספקים בתקופת הבניה, ויישא, בסופו של דבר, בכל העלויות, המיסים והאגרות הכרוכים בעסקה מעין זו.
היה וגם אתם עומדים בפני התקשרות עם יזם/קבלן, אנא צרו עמנו קשר ונשמח להיפגש עמכם לפגישת הכרות וייעוץ לא מחייבת. משרדנו ישמח לייצגכם ולפעול עבורכם, אל מול היזם, הן בניהול המו"מ, הן בגיבוש נוסח ההסכם, והן בליווי משפטי שוטף במהלך הפרוייקט.
תמ"א 38 הינה אחת ממנועי הצמיחה וההתחדשות הטובים ביותר כיום באזורים רבים בארץ (בעיקר באזור המרכז). כדאי ורצוי לנצל מנוע צמיחה זה כדאי לחזק את הבנין בו אתם מתגוררים, להתכונן לרעידת אדמה אם תתרחש (חו"ח), ולהשביח את נכסיכם באמצעות התמריצים הקיימים כיום בחוק. אולם, כפי שעולה מן האמור לעיל, עסקה זו הינה עסקה לא פשוטה עם היבטים רבים שיש לתת עליהם את הדעת. על כן, עליכם להתקשר בעסקה שכזו בצורה מושכלת, בטוחה ועם ליווי מקצועי מתאים.
קישורים רלוונטיים
הוראות תמ"א 38 –
http://www.tma38.com/docs/tma38-instructions.pdf
החלטת הממשלה-
http://www.pmo.gov.il/PMO/Archive/Decisions/2006/09/des425.htm
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח – 2008 –
http://www.knesset.gov.il/Laws/Data/law/2129/2129.pdf
חוק התכנון והבניה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח – 2007 – http://www.knesset.gov.il/Laws/Data/law/2120/2120.pdf
חוק מיסוי מקרקעין (שבח, ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח – 2008 –
http://www.knesset.gov.il
/Laws/Data/law/2136/2136.pdf
הכל אודות תמ"א 38 –
נכתב ע"י עוה"ד ליאור לנדאו ודרור שרמן
"התכנים הכלולים באתר אינם מהווים תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי ואין להסתמך עליהם. נשמח אם תצרו עמנו קשר לבחינת המקרה שלכם לגופו של ענין, ולפגישה ראשונית לא מחייבת. כל הזכויות שמורות"
