קבוצות רכישה – יתרונות וחסרונות
מאת עו"ד דרור שרמן
המחסור בעתודות קרקע זמינות לבניה, בעיקר במרכז הארץ, והעלייה הניכרת במחירי דירות המגורים בשנים האחרונות, הביאה לפריחה של תופעה ייחודית לישראל בשוק הנדל"ן המאפשרת רכישת דירה בצורה שונה מהמקובל – קבוצות רכישה.
קבוצות רכישה הן קבוצות של יחידים המתארגנות לשם רכישת קרקע ובנייה עליה של בניין דירות מגורים, או יחידות צמודות קרקע, בהן יגורו. לעיתים רחוקות גם בנייני משרדים נבנים בשיטת רכישה זו.
אחד היתרונות הבולטים של רכישה במסגרת קבוצת רכישה היא היכולת לחסוך בעלויות ובעיקרן – חסכון ניכר במיסוי – מס רכישה ומע"מ.
כדי להינות מהטבות המס הנ"ל הכרוכות ברכישת קרקע כגורם פרטי, שלא במסגרת פעילות עסקית, חברי קבוצת הרכישה חייבים להיות יחידים ולא תאגיד ( חברה, שותפות, עמותה, אגודה שיתופית וכיוב').
גם הקבוצה עצמה אינה מאוגדת כתאגיד או יישות משפטית כלשהי אלא מתאחדת כאוסף של יחידים הכורתים בינם לבין עצמם "הסכם שיתוף" בו הם מסדירים את יחסיהם המשפטיים כמי שרוצים לקנות יחדיו קרקע ולבנות עליה במשותף את הבניין / יחידות המגורים.
החסכון במס רכישה על הקרקע מותנה בכך שהעסקה תהא מורכבת משתי עסקאות נפרדות ובלתי תלויות זו בזו. הראשונה – עסקת רכישת הקרקע והשניה – עסקת הזמנת שירותי הבניה על הקרקע הנרכשת.
כדי שהפרדה זו בין העסקאות לא תחשב למלאכותית ופסולה מבחינת רשויות המס הרי שיש להקפיד שלא תתקיים זיקה בין "מארגן הקבוצה", מוכר הקרקע והקבלן הבונה עבור חברי קבוצת הרכישה. במקרה שקיימת זיקה כזו עשויות רשויות המס לראות את העסקה כעסקת רכישת דירה מוגמרת, בדיוק כאילו נרכשה מקבלן, וככזו לחייב במס רכישה לגבי כלל עלות הדירה המוגמרת ולא בגין רכיב הקרקע בלבד.
מבחינת רשויות המס, הנקודה המרכזית היא שקבוצת הרכישה תשמש כנאמנה של חברי הקבוצה הפועלת ללא כוונת רווח.
רכישת דירת מגורים במסגרת נוסחה ייחודית זו של קבוצת רכישה מאפשרת להשיג מחיר משתלם יותר, לעיתים בהפרש של 10%-20%, מאשר רכישת דירה זהה (במיקומה, גודלה, שלב הבניה, איכות הבניה) מקבלן.
בתום הבנייה, לכל חבר בקבוצת הרכישה תוענק בעלות בדירה אחת בבניין. חברי קבוצת רכישה מזמינים שירותי בניה מקבלנים ושוכרים ומעסיקים ישירות ובאופן פרטי את היועצים, המתכננים ואנשי המקצוע הנדרשים לתכנון ולבניה. על פי רוב, ניהול הפרויקט עבור קבוצת רכישה מתבצע על-ידי חברת ניהול פרויקטים מקצועית תחת השגחה ובקרה של ועד נבחר של 3 עד 5 נציגים מתנדבים מקרב חברי קבוצת הרכישה.
אולם, ברור כי כמו בכל מיזם עסקי, הרי שכגודל הסיכוי כך גם גודל הסיכון. קבוצת רכישה היא גוף יזמי לכל דבר, על כל הסיכונים והסיבוכים הכרוכים ביזמות נדל"ן.
שני שחקני המפתח בקבוצת רכישה הם החבורה, או החברה, המארגנת ומהווה למעשה היזם, והקבלן המבצע.
זהות מארגן הקבוצה והיותו מקצועי, מנוסה בתחום ואחראי ואמין הם הפרמטר המכריע מבחינת סיכויי ההצלחה של קבוצת הרכישה. בתחום זה שבו ישנה אינפלציה הולכת וגדלה של מספר קבוצות רכישה הצצות כפטריות אחרי הגשם ( ההערכה היא כי בישראל קיימות כיום למעלה מ – 125 קבוצות רכישה) ישנם גם חובבנים רבים הקופצים על העגלה ללא כל נסיון והכשרה מתאימים תוך כוונה "לגזור קופון" וזאת על גב חברי הקבוצה.
ברם, לגבי הקבלן המבצע הרי שהוא נבחר רק לאחר שלב ההרשמה לקבוצת רכישה והשלמת רכישת הקרקע ואינו ידוע מראש, בשלב הרכישה. זהות הקבלן המבצע חשובה במיוחד כדי לוודא "שהסחורה תסופק" ותהא עמידה בסטנדרט הבניה, בתקציב הבניה, בלוח הזמנים וכן ינתנו בטוחות מתאימות לתיקוני בדק (ליקויי בניה אשר יתגלו לאחר אכלוס הדירה) וכי אחריהן תתייצב חברת בניה יציבה ומהימנה שאינה קיקיונית.
להלן אסקור בקצרה את ההיבטים השונים של סיכויים / יתרונות וסיכונים / חסרונות של רכישה במסגרת קבוצת רכישה בהשוואה לרכישה הקונבנציונלית מאת חברה קבלנית.
יתרונות וחסרונות של רכישה בקבוצת רכישה מול רכישה מקבלן
| יתרונות | חסרונות |
| חיסכון בתשלום מע"מ על הקרקע: קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע כקבוצה (מספר יחידים) ולא כחברה, דהיינו: במישור הפרטי ולא כעסק, ולכן אינה חייבת בתשלום מע"מ על מחיר הקרקע (ככל שלא מדובר ברכישת אדמת מינהל. רכישת מגרש ממינהל מקרקעי ישראל תחוייב במע"מ בכל מקרה הואיל והמינהל מסווג כ"עוסק").
אם רשויות המס לא יכירו בקבוצה כקבוצת רוכשים פרטיים אלא כקבוצה עסקית הרי שאז יחוייבו במע"מ על מחיר הקרקע. במקרה כזה מחיר הקרקע יתייקר ב – 16.5% ובהתאמה תתייקר עסקת הרכישה כולה בשיעור של 9% – 5%, בהתאם למשקלו היחסי של מחיר הקרקע בכלל העלויות. חיסכון בתשלום מע"מ על אגרות בניה והיטלי פיתוח: חיסכון במס רכישה: חבר בקבוצת רכישה משלם מס רכישה על הקרקע בלבד, בשיעור של כ-5%. ברכישת דירה מקבלן משלם הרוכש מס על הדירה המוגמרת, המגלמת בערכה גם את ערך הקרקע המיוחס לדירה. |
חוסר וודאות בנוגע לעלות הסופית: בתחילת הפרויקט לא תמיד ידוע מה תהייה עלותו הסופית. כל טעות של המארגנים בתמחור חושפת את חברי הקבוצה לעלות נוספת בלתי צפויה. רכישה מקבלן לעיתים יקרה יותר, אך הרוכש "מבוטח" בנוגע למחיר הדירה. במקרה של שינויים חדים בעלויות תשומות הבניה (חומרים וכוח אדם) יספוג אותן הקבלן ולא הקונה.
חוסר וודאות לגבי מועד המסירה: על פי רוב, קבלן יבצע מכירה של דירה, או כל נכס אחר, רק לאחר שיהיה בידיו היתר בניה. בשלב זה התכנון ידוע ומפורט ומהווה עניין סופי ולא נתון לספקולציות. כמו כן, הקבלן מתחייב בהסכם המכר ללוח זמנים מוגדר להשלמת עבודות הבניה ומסירת הנכס לידי הקונה ומחוייב בסנקציות בגין הפרת התחייבות זו. חוסר ודאות לגבי סטנדרט הבניה ושטח הדירה: |
| חיסכון בעלויות ייזום: אין "יזם" בתווך, הקבוצה רוכשת את הקרקע בעצמה ופועלת בעצמה כיזם ישירות מול הקבלנים ובעלי המקצוע. אמנם חברי קבוצת רכישה משלמים דמי ניהול לחברה המנהלת אולם אלו מגיעים בד"כ לכדי 6%-8% מעלויות הביצוע ולא מתקרבות לרמה של 17% לערך רווח קבלני מקובל. בד"כ מארגני הקבוצה גם גובים 5%-7% ממחיר רכישת הקרקע כרווח יזמי שלהם כבר ב – Day 1. |
חוסר ניסיון של המארגנים: בניגוד ליזמים, קבלנים וחברות בנייה הם בעלי ניסיון בתחום הייזום והבניה. למארגני קבוצת רכישה רבים ובוודאי לחבריהן אין ניסיון ומיומנות בתחום הייזום והבניה. |
| קל להשיג מימון בנקאי לבניה: באופן כללי, על מנת להשיג מימון לפרויקט יש להציג לבנק מספר מסוים של דירות שנמכרו מראש. בקבוצת רכישה חסם זה אינו קיים, שכן כל הדירות כבר "נמכרו" מראש ("Pre-Sale"). | עלות המימון הבנקאי בתקופת הבניה יקרה יותר: בתקופת הבניה נחשבים חברי הקבוצה ליזמים גם מבחינת הבנק המממן ולכן ההלוואה הניתנת להם נושאת אופי מסחרי וככזו בעלת שיעורי ריבית גבוהים יותר. לא ניתן לקבל הגדלת שיעור מימון – כדי להעמיד ללווה שיעור הלוואה גבוה מ- 70% מערך הדירה המוגמרת, הצפויה להיבנות, על הבנק המעניק את הלוואת המשכנתא להיות מבוטח בחברת ביטוח סיכוני אשראי – EMI(ראה הערת שוליים 1 בתחתית המאמר). ברם, חברה זו אינה מעניקה ביטוח הלוואה לרוכשים במסגרת קבוצת רכישה. |
| העדר ערבות חוק מכר: חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות) מחייב את הקבלן להעניק לרוכש הדירה בטוחות לכספו. חוק זה אינו חל על קבוצות רכישה, הואיל וחברי הקבוצה עצמם נחשבים ל-"יזם". אולם, בפועל, חברי קבוצת רכישה ידרשו ויקבלו מן הקבלן המבצע ערבות חוק מכר שתבטיח את עמידתו בהתחייבויותיו כלפיהם, כמזמיני שירותי בניה. |
|
| חיסכון בעלויות מינהלה: לרוב לחברי קבוצת רכישה אין תקורות ניהול גבוהות ואין מינהלה שואבת כספים, ואף ועד הקבוצה פועל בהתנדבות. מנגד, הדבר עשוי כאמור לייצר חובבנות. | בעלי מקצוע בלתי מתאימים: בחירה של בעלי מקצוע שאינם מתאימים, נפוצה יותר בקרב קבוצת רכישה, ועלולה להסב נזקים ולעכב את התקדמות הפרויקט ועמידה ביעדיו. |
| חיסכון בעלויות שיווק: אין צורך לשווק את הדירות כיוון שכל דירה מיועדת לחבר קבוצה ולמעשה נמכרו כל הדירות, או רובן, בשלב המקדמי של התארגנות קבוצת הרכישה, עוד לפני רכישת הקרקע. ( כמובן שכדי לארגן את הקבוצה, בפרט במקרים של קבוצות רכישה גדולות, על המארגן להשקיע עלויות שיווק ופירסום ואלו מתומחרות ברווח שגוזר המארגן מן העסקה, אם וככל שהיא יוצאת לפועל, והוא מגולגל אפוא לפתח הרוכשים ). |
מחיר הקרקע גבוה ממחירה בשוק: קבוצות הרכישה נוטות לרכוש קרקעות במחירים גבוהים במיוחד, מה שעלול לפגום בכדאיות הפרויקט (ראה הערת שוליים 2 בתחתית המאמר). |
| אי-תלות במצבו הכלכלי של הקבלן: הבעלות בקרקע נשארת תמיד של חברי קבוצת הרכישה ובשום שלב אינה בידי הקבלן. הקבלן הוא בעל מקצוע הנבחר ונשכר על-ידי הקבוצה, ולכן מכיוון שהיא משלמת לו בשלבים, לפי התקדמות הבנייה בפועל, הרי שבמקרה הצורך ניתן להחליפו באחר. מבחינה זו, הוא אינו שונה מכל נותן שירותים אחר. |
דרישה להסכמה פה-אחד: סכסוכים פנימיים בין חברי הקבוצה עלולים לגרום להקפאת או עיכוב הפרויקט. נהוג לבחור ועד מקרב חברי הקבוצה אשר ינהל ויפקח וידווח לחברים על התקדמות הפרויקט. קונה שלא עומד בהתחייבויותיו הכספיות: במקרים מסוימים חוסר עמידה בתשלומים של אחד או יותר מהחברים עלול לסכן את הפרויקט כולו. עם זאת, כיום מקובל להיעזר במנגנונים שיאפשרו את התקדמות הפרויקט גם במצב שכזה. על פי רוב הבנק המממן מעניק רשת בטחון ומתחייב להעמיד את המימון הנדרש להשלמת הבניה של הדירה של הקונה שבהפרה (ראה הערת שוליים 3 בתחתית המאמר). כך, בסוף הבניה מממש הבנק את הדירה ומוכר אותה. זהו המנגנון המקובל כיום והוא פותר ומונע בעיה של "ערבות הדדית" בין חברי הקבוצה. מגבלת מכירה במהלך הפרוייקט: עד למועד אכלוס הדירה כל מכירה של דירה בפרוייקט ע"י מי מחברי הקבוצה כפופה לאישור קבלת הקונה ע"י ועד הקבוצה וכן ע"י הבנק המלווה ולעיתים אף כפופה לזכות סירוב ראשונה של חברי הקבוצה האחרים. זאת בעוד שמכירת דירה שנרכשה מקבלן, במהלך בניה, אינה כפופה למגבלות כלשהן. העדר הסדר נורמטיבי וחקיקה המגנה על הרוכש דירה / בית במסגרת קבוצת רכישה: חוק המכר (דירות) וחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מגנים על רוכש הדירה. אלו הם חוקים צרכניים שהוראותיהם קוגנטיות, כלומר: המחוקק אסר להתנות עליהן. הוראות חקיקה אחרות קובעות גם דרישות מקצועיות ופיננסיות שונות לגבי סיווג והרשאה של קבלנים. |
התקשרות בסט הסכמים לרכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה ובמיוחד ניהול של קבוצה כזו הינם עסקת נדל"ן מורכבת וסבוכה הכוללת היבטים רבים, אשר יש לבחנם היטב טרם לקיחת ההתחייבות.
מומלץ בחום להסתייע בייעוץ וייצוג ע"י עו"ד הבקיא בתחום ויוכל לסייע לכם בהתקשרות מורכבת וייחודית זו.
=================================================================
המאמר נכתב ע"י עו"ד דרור שרמן, יזם נדל"ן ושותף במשרד עו"ד שרמן לנדאו את עברי.
התכנים הכלולים במאמר זה באים כשירות לציבור ואינם מהווים תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי ואין להסתמך עליהם כמידע ממצה לצורך רכישת דירה או כל פעולה אחרת..
הערות שוליים
1. אי. אם. אי- עזר חברה לביטוח משכנתאות בע"מEMI) ) הינה חברת הביטוח הישראלית היחידה הפועלת בישראל בתחום ביטוחי אשראי לבנקים למשכנתאות.
2. קבוצות הרכישה מסוגלות להציע, ובפועל אכן מציעות, מחירים גבוהים יותר לבעלי הקרקעות מאשר קבלנים, משלוש סיבות עיקריות:
א. לרשותן מרחב התמרון הכספי להציע מחיר גבוה יותר עבור הקרקע, ועדיין הדירה המוגמרת שלהן יהיה זול יותר מזה שיציע קבלן.
ב. פעמים רבות יזמי קבוצת הרכישה רוכשים את הזכויות בקרקע במסגרת של הסכם אופציה, משום שעד שאין בידם לגבש את קבוצת הרוכשים, לא יוכלו להתחייב על רכישת הקרקע. בתקופת האופציה יזמי הקבוצה מגבשים ומגייסים את חברי הקבוצה, ואם וכאשר עולה בידם לעשות זאת בתוך תקופת האופציה, אזי הם מממשים אותה ומשלימים את הרכישה. בנסיבות אלו, על מנת שיהיה כדאי מבחינה כלכלית לבעל הקרקע להעניק אופציה ובלעדיות לרכישת הקרקע, ישנו שווי מסחרי לאופציה המתווסף למחיר הקרקע ויוצר מחיר גבוה יותר.
ג. לעיתים רבות יוזמי קבוצת הרכישה שרכשו אופציה על הקרקע מסיבים את הזכויות בה עבור תמורה כספית לקבוצת הרכישה. בנסיבות אלה, חברי הקבוצה משלמים שני תשלומים על הקרקע: תשלום ישיר לבעל הקרקע עצמו ותשלום נוסף ליוזם הקבוצה בגין רכישת האופציה וכניסה בנעליו להשלמת הרכישה.
3. לצורך כך כל חבר בקבוצה נדרש לקבל אישור מהבנק המעניק את המימון הבנקאי לפרוייקט. כך גם מי שיש לו את כל ההון העצמי הנדרש לעסקה, חייב לפתוח מסגרת אשראי בבנק המלווה ולשלם לבנק את העמלה הכרוכה בכך. מנגנון זה יוצר מעין רשת בטחון המבטיחה כי לא תיווצרנה בעיות מימון במהלך הפרוייקט. הואיל והבנק הממן אישר לכל אחד מחברי הקבוצה, כלווה נפרד בפני עצמו, הלוואת משכנתא, הרי שבמקרה של אי עמידת אחד מחברי הקבוצה בהתחייבותו למימון חלקו היחסי בעלויות הפרוייקט ישלים הבנק את חלקו של רוכש זה ויפרע מן ההלוואה בתום הפרוייקט באמצעות מימוש ומכירת הדירה. כבנק מלווה לפרוייקט הבנק ממנה מפקח מטעמו לליווי הפרוייקט אשר אמון על מסירת דיווחים שוטפים לבנק על סטטוס הפרוייקט בכל שלב. איש מקצוע זה מהווה חיזוק מקצועי וסוג של בטחון ויציבות מסויימים לחברי הקבוצה.
הכספים נשוא הלוואת המשכנתא של חברי קבוצת הרכישה משוחררים ע"י הבנק ומשולמים לקבלנים ולאנשי המקצוע על פי קצב התקדמות הבניה.
