שלבים ראשוניים בבדיקת והערכת נכס נדל"ן המוצע לרכישה
מאת: עו"ד דרור שרמן
בבואנו לבצע בדיקות ראשונות לפני כל עסקה במקרקעין או התקשרות בהסכם מכר במקרקעין, ובכלל כל עסקת נדל"ן, שביסודה היא רכישת קרקע או נכס בנוי, נתחיל בבחינת העסקה בהיבטים הפיזיים- ההנדסיים והתכנוניים שלה.
לאחר מכן, נבדוק היטב גם את הסטאטוס המשפטי של הקרקע או המבנה ושל בעלי הזכויות השונים בעסקה (בעלים, חוכרים, שוכרי משנה, נושים ומעקלים, מוטבי משכנתא והערות אזהרה, ברי-רשות, פולשים וכיוב').
ביקור פיזי בנכס
ראש וראשון לכל הבדיקות הוא ביקור פיזי בנכס, שהרי כחלק מהערכת עסקה במקרקעין אין תחליף לתחושה הבלתי אמצעית המתקבלת מביקור אישי ועמידה על הקרקע עצמה, והתרשמות אישית מנכס הנדל"ן עצמו ומסביבתו הקרובה.
על כן, לא נוותר על הצצה והתרשמות אישית מכל חדר וחדר במכלול המבנה או הדירה, הממ"ד, החניה צמודה, המחסן הצמוד ומערכותיהם. נסקור את מצב הרכוש המשותף (חדר המדרגות, המעליות, מתקני הגז, הגינה וכיוב') ואת סביבת הנכס (מקורות מטרד לרעש, ריח, לכלוך וזיהום). בהמשך התהליך יש לשקול ביצועה של בדיקה יסודית על ידי מהנדס בניין לשם קבלת תמונה מלאה ומקצועית יותר באשר למצבו הקונסטרוקטיבי של הנכס. נבחן גם נגישות נוחה וקרבה למרכזים חשובים בשגרת החיים כמו גני ילדים, בתי ספר, מרכזי קניות ושירותים, גנים, בתי כנסת, מרכזי תרבות ובילוי, גני שעשועים ושטחים ירוקים ועוד. הדבר נכון לכל סוג של עסקה במקרקעין בין אם היא עסקת רכישת דירת מגורים ובין אם היא עסקה יזמית של שיפוץ או בניה חדשה.
מידע תכנוני מן הרשות המוסמכת
אחת ממטרות מחלקת תכנון ובנייה ברשות המקומית (אגף מהנדס העיר) היא מתן מידע תכנוני לציבור הנוגע לתוכניות תכנון ובניין עיר (תב"ע) ולתנאים וזכויות הבניה החלים על קרקעות ומבנים, בכתב ובעל-פה. ראוי להדגיש כי איש אינו עושה לכם טובה ! זכותכם לבקש וגם לקבל מידע, מן הסוג שיוסבר להלן, היא זכות לפי חוק וראוי שתממשו אותה במסגרת כל בדיקה מקדימה של אפשרות התקשרות בהסכם מכר מקרקעין.
קבלת המידע הנ"ל בכתב כרוכה בתשלום אגרה בתנאים ובשיעור שנקבע בחוק. לשם כך, יש לפנות למחלקה לתכנון העיר (הנמצאת בכל משרד של ועדה מקומית לתכנון ולבנייה או בכל אגף מהנדס עיר ברשויות עירוניות גדולות) תוך ציון מספר החלקה והגוש של הנכס בו אתם מעוניינים או לחילופין – כתובת הנכס. בעניין זה עומד לרשותכם שירות חינם של פורטל השירותים והמידע הממשלתי ובו תוכלו בקלות להמיר כתובת ידועה לגוש וחלקה, או לחילופין להמיר גוש וחלקה ידועים בכתובת עירונית (שם רחוב)[1].
יש אפשרות לקבל מידע פרטני על הנכס נשוא עסקת המקרקעין המוצעת, לפי פרטי רישום הנכס (גוש / חלקה או לפי כתובת הנכס). ניתן לברר את זכויות הבנייה ויתר הוראות התוכניות החלות על המקרקעין בתחום התכנון של הועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
אם נותרו זכויות בנייה בלתי מנוצלות, אופן ניצולן במסגרת עסקת המקרקעין הנבחנת הוא פונקציה של תנאי הבנייה החלים במקום. מימוש זכויות בנייה בלתי מנוצלות, שלעיתים רבות מתברר כהשקעה נבונה, לרוב יהא כרוך בתשלום היטל השבחה.
בגנזך ההנדסי ניתן להזמין מראש ולקבל לעיון את תיק הבניין ותיקי תב"ע. בתיק הבניין ניתן למצוא מידע שחיוני לדעת לפני התקשרות בעסקה במקרקעין. כך למשל, בתיק הבניין תוכלו למצוא ולעיין בהיתר הבנייה שניתן לבניין, אישור אכלוס ותעודת גמר, חריגות ותוספות בנייה ותוכנית הבנייה, הודעות על הליכים פליליים שנקטה הועדה המקומית בגין עבירות מינהליות כגון שימושים חורגים, חריגות בניה וכיוב'. חשוב מאוד להשוות את המצב בפועל בנכס מול זה המותר לו מבחינת היתר הבנייה ואישור האכלוס ולעמוד על המשמעויות וההשלכות האפשריות של אי התאמות ביניהם ולתת להם התייחסות וביטוי הולם בהסכם לביצוע העסקה במקרקעין. כך למשל, יש להגדיר את אחריותו של המוכר להסרת המכשולים (כגון: הערה שהעירייה רשמה בטאבו על שימוש חורג, או סירוב הרשות למתן היתר בניה / שיפוץ, תשלום קנסות מנהליים וכו'), כתנאים מתלים אשר עד שלא ימולאו ע"י המוכר, באחריותו ועל חשבונו בלבד, לא יכנס לתוקף הסכם מכר מקרקעין שבכוונתכם לחתום.
מידע תכנוני כללי על-פי תוכניות תכנון עיר
התב"ע (תוכנית בניין עיר) קובעת את הייעודים והשימושים המותרים בקרקע, זכויות הבנייה ותנאי הבנייה והפיתוח באזורי העיר השונים. התוכניות העומדות לעיון הציבור הן תוכניות בינוי עיר מאושרות ותוכניות תכנון עיר מופקדות. ניתן לעיין בתוכניות תכנון עיר ללא תשלום במשרדי המחלקה לתכנון העיר בשעות קבלת הקהל ואף לצלמן.
מחלקת רישוי ופיקוח על הבנייה
למידע מקיף על הליכי רישוי ופיקוח ניתן לפנות למשרדי הוועדה המקומית לתו"ב (לתכנון ובנייה). במחלקה זו ניתן לקבל מידע בנושאים רלוונטיים כמו החלטות ישיבות הוועדה המקומית לתו"ב, תיקי בנייה, היתרים, תעריפי אגרות והנחיות בנוגע להגשת בקשות וטפסים. ברשויות רבות ניתן להזמין ולקבל את המידע באמצעות אתר האינטרנט של הרשות ולהוריד ממנו טפסים רלוונטיים. ברשויות מסוימות ניתן אף לקבל את תיק המידע באופן מקוון. על מנת לעיין בתיק בניין יש להזמינו באמצעות טופס הזמנת תיקים מארכיון רישוי הבנייה[2].
הזכות לקבלת מידע בכתב מרשות מוסמכת המחייב את הרשות המקומית
שורה של סעיפים והוראות בחוק התכנון והבנייה קובעים את הזכות לקבלת מידע מחייב בכתב. יש להבין כי המידע הניתן חינם, במקום, על-ידי מוקדני העירייה, הוא על-פי רוב מהימן דיו, אך לא תמיד כך הוא המצב. על מנת לקבל מידע בכתב, מעובד, רשמי ובעל תוקף משפטי, המחייב את הרשות המקומית המנפיקה אותו ויכול לשמש עבורכם אסמכתא תקפה לכל הליך על פי כל דין, יש להגיש בקשה לקבלת מידע בכתב, על גבי הטופס המיועד לכך.
בעיריית תל-אביב תיאלצו להמתין 30 יום עד לקבלת תדפיס המידע הנ"ל, בעיריית ירושלים יספקו אותו תוך מקסימום שלושה שבועות, ואילו בעיריות חיפה ובאר-שבע פרק הזמן להכנת המסמך הוא על-פי רוב עד שבועיים.
מחד יש לזכור כי לא תמיד לוח הזמנים לסגירת העסקה המוצעת לכם, בחתימה על הסכם מכר מקרקעין, מאפשר המתנה לקבלת המידע האמור בכתב, אולם מאידך, עם קבלתו האמור בו מחייב את הרשות ומהווה מצג תכנוני מחייב שאתם רשאים להסתמך עליו בעת שתכלכלו את מעשיכם ותחליטו האם לבצע את העסקה במקרקעין. בהקשר זה ראוי להזכיר את אחד מפסקי הדין הקובע כי קיימת חובת זהירות מושגית מצד העירייה ובעלי התפקידים בה כלפי יזם הרוכש קרקע בתחומה ומבקש לקבל מידע בדבר אפשרויות ניצולה:
חיוב הרשות המקומית ובעל תפקיד בה בפיצוי בגין מצג תכנוני שגוי
בתביעה שהוגשה נגד עיריית עכו בבית המשפט המחוזי בחיפה[3] הכיר בית המשפט בחובתה של רשות מקומית לספק מידע מהימן ליזמים ובכלל לכל מי שמבקש לבצע עסקה במקרקעין ופונה אליהם לקבלת מידע. בפסק הדין בפרשה זו הוכרה חובתם על פי חוק של עובדיה של רשות מקומית המרכזת אינפורמציה ייחודית בנושאי תכנון ובינוי ערים, הנוהגים לספק מידע בנושאים האמורים לציבור פונים, והם עושים זאת אגב מילוי תפקידם הציבורי. נקבע כי עובדים אלה, ומכוחם הרשות המקומית עצמה, חבים חובה שלא להתרשל במתן המידע המבוקש ועליהם לספק מידע אמיתי ומהימן, מקום שההסתמכות על אותו מידע צפויה ומסתברת בנסיבות העניין.
במאמר מוסגר נציין כי אומנם במקרה קונקרטי זה, התביעה נגד העירייה ונגד מנהל אגף הרישוי והבנייה התקבלה, אך בפסק הדין גם נקבע כי לתובעת (החברה היזמית) ישנו אשם תורם בשיעור של 70% מאחר שלא ערכה בדיקה עצמאית ראויה על-פי התקנות.
חובות עורך הדין כלפי הלקוח בהתקשרות בעסקה במקרקעין
לא רק על הרשות המקומית מוטלת חובה לספק מידע מהימן ליזם – גם על עורך הדין המלווה עסקת מקרקעין מוטלת חובה שכזו. בפסק דין סיטון אסתר נ' רוקח אהרון[4] נקבעה רשלנותו של עו"ד על רקע העובדה שלא טרח לבדוק את קיומו של צו הריסה והסתמך על הצהרת המוכרים (שהתבררה כשגויה).
בירור בעירייה / רשות מקומית ובגנזך ההנדסי של משרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה מהווה את אחת הבדיקות היסודיות שחובתו של עו"ד לבצע, בבואו לערוך הסכם מכר דירה או כל הסכם מכר מקרקעין. לעורך הדין אסור לוותר על ביצוע הבדיקות הנדרשות ברשויות ובשאר הגופים הרלוונטיים, והיעדר בירור שכזה מהווה רשלנות. כך, גם עו"ד המייצג לקוח בעסקת נדל"ן אשר לא טרח לפתוח ולעיין בקפידה בתיק הנכס ולברר מידע נדרש במחלקת מידע בוועדה המקומית, יכול להיות מוחזק כמי שהתרשל במילוי תפקידו ולא ייצג נאמנה את הלקוח שלו בעסקה במקרקעין.
בדיקת מצב זכויות משפטי / קנייני
בבחינת מצב זכויות משפטי / קנייני של הנכס יש לבדוק פרטים כמו זהות הבעלים, רישום הערות אזהרה, הפקעות, עיקולים ושעבודים למיניהם ועוד. בנוגע לבדיקת קרקע הרשומה בטאבו אין בעיה לגשת לטאבו, אך כאשר מדובר בקרקע הרשומה במינהל מקרקעי ישראל יש צורך בייפוי כוח מהבעלים, כיוון שהמירשם בספרי המינהל אינו פומבי ואינו פתוח לעיון הציבור הרחב אלא מתנהל כחברה משכנת ( וזאת אף שכ-93% מהאדמות במדינת ישראל מנוהלות ע"י המינהל ).
לאחר השלמת הבדיקה בדבר מצבו התכנוני-הנדסי של נכס הנדל"ן המוצע, לרבות ביקור פיזי בו, התרשמות מסביבתו, בדיקה ראשונית של מצבו המשפטי והרישומי בטאבו, במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, ניתן לקבל תמונת מצב מדויקת ושלמה למדי בנוגע למצבו הרישומי והמשפטי של הנכס וזכויות הקניין בו. בהתאם לכך, ניתן לנהל משא ומתן מושכל עם בעל הנכס בדבר רכישתו ולקבוע מחיר ותנאים מתאימים לעסקה במקרקעין, המשקללים ומביאים בחשבון את מאפייניה הייחודיים של העסקה, כפי שהשתקפו וניגלו בתוצאות הבדיקות המוקדמות שערכנו כאמור.
==================================================================
המאמר נכתב ע"י עו"ד דרור שרמן, יזם נדל"ן ושותף במשרד עו"ד שרמן לנדאו את עברי.
התכנים הכלולים במאמר זה באים כשירות לציבור ואינם מהווים תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי ואין להסתמך עליהם כמידע ממצה.
[1] להלן לינק למחשבון זה: http://www.gov.il/FirstGov/TopNav/OfficesAndAuthorities/OAUList/ConstSurvey/firstGovGushcalculator/
[2] http://147.236.237.225/ramatgan/nehalim/azmanat_tikim.pdf
[3] תא (חי') 980/00, שרטל נכסים בנין והשקעות עכו (1996) בע"מ נ' עיריית עכו
[4] תא (ת"א) 52988/99 סיטון אסתר נ' רוקח אהרון
