רכישת דירה, רכישת בית – המדריך

[print_link]

"אדם בונה ביתו בדם ויגע מלילו ויומו
ובסופה עזה, ממש בן רגע הוא חרב, כן, חרב עולמו" (שמרית אור)

רכישת דירה הינה, לרוב, הרכישה המשמעותית ביותר אשר תבצעו בימי חייכם.
אין מדובר בסכומים של מה בכך, ולרוב אף תתקשרו עם בנק למשכנתאות בהסכם הלוואה ארוך שנים. על מנת שלא תמצאו עצמכם, בסופו של יום, מנהלים מלחמות על זכויותיכם ועל איכות חייכם, עליכם להבטיח את עצמכם למין הרגע הראשון.

להלן מדריך קצר אודות שלבי רכישת דירה או רכישת בית ומספר טיפים ועצות משפטיות אשר אולי יעזרו לכם להבין את התהליך ואת הסיכונים הכרוכים בו. אין לראות בסקירה זו משום ייעוץ משפטי. מומלץ לפנות לעורך דין, בעל ידע וניסיון מתאימים, על מנת שילווה את העסקה.

רכישת דירה, רכישת בית – תיווך

על פי חוק המתווכים במקרקעין, מתווך חייב להיות בעל הסמכה ורישיון לעסוק בתיווך.סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו – 1996, מחייב את המתווך להחתים אותך/אתכם על טופס הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים אשר נקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז – 1997.
יתירה מכך, על מנת שמתווך יהא זכאי לדמי תיווך עליו להיות הגורם היעיל בקשירת עסקת המכר. ההגדרה מהו "הגורם היעיל" זכתה לפרשנות רבה במספר פסקי דין, אך ככלל ניתן לסכם ולומר כי על המתווך להוכיח כי הוא זה אשר קישר והציג בפניך/ם את הדירה או את בעליה, הגם אם לאחר מכן יצא מהתמונה ולא היה מעורב לחלוטין.בפסק דין אשר ניתן זה לא מכבר אף חויב לקוח בתשלום דמי תיווך שעה שמתווך הציג בפניו דירה שפורסמה באינטרנט שלא ע"י המתווך, אך המתווך הוכר כגורם היעיל בקשירת עסקת המכר.
יחד עם זאת, מתווכים הינם גורם מקצועי, המכיר וחי את שוק הנדל"ן, והם יכולים לתרום מניסיונם וידיעותיהם לביצוע וסגירת עסקאות. יש לזכור כי על פי חוק, על מתווך במקרקעין לפעול "בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת", ולמסור ללקוחו "כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

יחד עם זאת נדגיש, כי לפי סעיף 12 לחוק המתווכים במקרקעין, למתווך אסור לערוך ו/או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה, ולא לייצג את הלקוח במשא-ומתן המשפטי ביחס לחוזה המכר / שכירות.
שכר טרחתם של המתווכים תלוי במצב שוק הנדל"ן וביכולת המיקוח שלכם, אולם בדרך כלל מקובל לגבות דמי תיווך בין 1.5% עד 2% משווי הנכס, בצירוף מע"מ, ובמקרה של עסקת שכירות – סכום השווה לחודש דמי שכירות.

רכישת דירה, רכישת בית – משא ומתן

סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 מטיל חובה ואחריות על צדדים לעסקה  לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בתהליך המשא ומתן לקראת חתימת החוזה.
סעיף 12(ב) אף קובע כי "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה…".
דברים אלו נוגעים בעיקר למצב בו משנה אחד מהצדדים, חד צדדית, את דרישותיו, הגם שאלו נידונו בין הצדדים בעבר וסוכמו, או למצב בו מוכר נכס מנהל משא ומתן במקביל עם מספר רוכשים פוטנציאליים מבלי ליידע אותם על כך.
יחד עם זאת צריך לזכור, כי מוכר לא חייב למכור את נכסו אם החל לדבר עם קונה פוטנציאלי, וקונה לא חייב לקנות אם החל במו"מ לרכישת נכס. הנושא הוא מורכב וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.

רכישת דירה, רכישת בית – זכרון דברים

רבים מהאנשים סבורים כי חתימת זכרון דברים נועדה אך ורק "להראות רצינות", אולם אין הדבר כך.
על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, ולכן כל סוג של מסמך – זיכרון דברים / סיכום פרטים – בכתב, אם וככל שיכלול מספר פרטים מינימליים ביחס לצדדים ולנכס, יכול להיחשב כחוזה לכל דבר ועניין, אם וככל שיתגלע ויכוח בהמשך ואחד מהצדדים יהיה מעונין להכיר בזכרון הדברים כחוזה מחייב.
עצם החתימה על זכרון הדברים יש בה לכשעצמה להגביל מאוד את יכולתכם להתמקח ולשאת ולתת עם הצד האחר על תנאי חוזה המכר.
ביטולו של זכרון דברים על ידכם, עלול לגרום לקשיים רבים – אם וככל שהצד האחר כאמור מעונין בהשלמתה של העסקה – לרבות חיובכם בתשלום פיצוי בגין הפרת חוזה.
זכרון דברים יוצר את העסקה, כך שחבות הדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין מתחילה ביום חתימת זכרון הדברים, כמו גם מחיר הנכס (אם וככל שקיימים הפרשי שער יחושב חיוב המס לפי השער הידוע ביום חתימת זכרון הדברים), ויתירה מכך, והחשוב מכל, הקונה יוכל לרשום הערת אזהרה לטובתו בטאבו מכח זכרון הדברים החתום.

יחד עם זאת, ולאור העובדה כי פעמים רבות מעונין צד להבטיח כי הדירה תימכר לו וכי הצד האחר לא יתחרט, ימלך בדעתו או ישנה את תנאי ההסכמות הראשוניות, איננו קובעים האם נכון או לא נכון לחתום על זכרון דברים. כל אדם ישקול את שיקוליו הוא, אך יש להבין ולזכור כי חתימה על זכרון דברים צריכה להיעשות לאחר שבחנתם את כל היבטי העסקה, לרבות זכויות המוכר, שעבודים, הערות, יכולת מימון וכיו"ב, וסיכמתם את התנאים המסחריים העקריים. התניה כי חוזה מכר מפורט יחתם בתוך פרק זמן נתון, אין בה כשלעצמה, לאיין את תוקפו של זכרון הדברים כמסמך מחייב.
לאור האמור לעיל, מומלץ כי בטרם חתימה על זכרון דברים תפנו לקבלת ייעוץ משפטי מתאים.

שלב ראשוני ובסיסי ברכישת דירה או בית – בדיקת זכויותיו של המוכר

השלב הראשון, לפני שבכלל ניגשים לחתימת חוזה מכר לצורך רכישת דירה או רכישת בית, הוא שלב בדיקת הזכויות – עליכם לוודא ולדעת, ללא כל צל של ספק, כי מי שמוכר לכם דירה הוא אכן בעליה וכי זכויותיו נקיות וחופשיות מחובות ושעבודים לטובת צדדים שלישיים.
על מנת לוודא הדבר, עליכם להוציא נסח טאבו מעודכן ומאושר, או, אם וככל שהקרקע הינה בבעלות מינהל מקרקעי ישראל ובחכירת המוכרים, אזי יש לדרוש ולקבל "אישור מצב זכויות" שהינו אישור פרטי החוכרים אשר מנפיק מינהל מקרקעי ישראל.
ישנם מקרים נוספים, כגון בנייני מגורים אשר טרם נרשמו כבתים משותפים, בהם, בדרך כלל, מתנהל רישום הזכויות ב"חברה משכנת", והיא זו המנפיקה את אישור מצב הזכויות העדכני.
אם אתם רוכשים את הדירה מקבלן, כדאי לוודא כי הקבלן הוא בעל זכויות בקרקע או לחילופין כי הבעלים הרשום חתום על מסמכים המאפשרים לקבלן למכור את הדירה המוצעת, שהקבלן רשום אצל רשם הקבלנים או במשרד הבינוי והשיכון, וכי הסיווג של אותו קבלן מתאים לסוג הבניה של אותו בנין.
יתירה מכך, ובייחוד כיום לאור פרשת חפציבה אשר בה נפגעו רוכשי דירות רבים, כדאי אף לוודא כי הפרוייקט הינו פרוייקט בליווי בנקאי סגור, היינו, כי כל התקבולים משולמים ישירות לבנק המלווה, אשר מנפיק כנגד כל תשלום ותשלום ערבות חוק מכר ובכל מקרה לעמוד על מימוש זכויותיכם על פי החוק לקבלת בטוחות מתאימות לתשלומכם.
יש לזכור ולהבין כי פרוייקט שכזה, היינו פרוייקט אשר הבנק ניאות ליתן לו אשראי לבניה, הינו פרוייקט המבוצע על ידי קבלן שהבנק נותן בו אמון כלכלי, וגם היכולת הכלכלית הינה חשובה בנסיבות אלו, על מנת להבטיח את השלמת הפרוייקט ומסירת הדירות.

לאחר קבלת נסח הטאבו ו/או אישור מצב הזכויות, יש לוודא כי זכויות המוכר אינן משועבדות או מעוקלות, וכי לא קיימות הערות שונות ביחס אליהם (כגון: הערות אזהרה בהן ניגע מיד, צווי הריסה, זיקות הנאה וכיו"ב) – היינו כי הזכויות ניתנות להעברה/ מכירה ללא כל מניעה.בדיקה זו נעשית הן אל מול נסח הטאבו ו/או אישור מצב הזכויות, הן ברשם המשכונות והן פעמים ברשם החברות (אם המוכר הוא חברה בע"מ והנכס אינו נכס הרשום בטאבו).
יש להבין, כי קיום הערות ו/או שעבודים אינו מונע את העסקה, אלא יש לבנות את העסקה בצורה כזו שבה, התשלומים על חשבון התמורה ישולמו לגורמים השונים בעלי השעבודים/הערות על מנת "לנקות" את זכויות המוכר ולאפשר את העברת הזכויות לקונה, בסיום התהליך ולאחר תשלום מלוא התמורה המוסכמת, כשהן נקיות.
בנוסף, רצוי אף לבדוק את תיק הבנין בעיריה, על מנת לוודא כי אין רישומים על צווי הריסה, הפקעה, או חריגות בנייה, ואפילו להצטייד במהנדס מוסמך על מנת שיבדוק את מצבו הנוכחי של הנכס לעומת התוכנית המצויה בתיק העיריה וכן יוודא כי אין בה ליקויי בניה ומומים שחשוב שתהיו מודעים לקיומם בטרם תתחייבו בהסכם לרכישת הנכס.

רכישת דירה, רכישת בית – רישום הערת אזהרה

אחת הפעולות המיידיות אשר על רוכש בית או דירה לבצע מיד עם חתימתו על חוזה המכר, הינה רישום הערת אזהרה לטובתו על זכויותיו של המוכר בדירה.
רישום הערת האזהרה נעשה בלשכת מירשם המקרקעין האזורית ("טאבו").
הערת אזהרה היא פעולה הנותנת הגנה משמעותית לרוכש זכויות במקרקעין, הן מפני התנהגות של מוכר – בהיבט זה שמונעת ממנו למכור לצדדים נוספים את זכויותיו (באשר הללו יראו כי יש הערה לטובת פלוני ויזהרו או לחילופין לא יוכלו לטעון מאוחר יותר כי לא ידעו ו/או כי רכשו את הזכויות מהמוכר בתום לב) והן מפני עיקולים ו/או זכויות של צדדים אחרים מאוחרים יותר.
בשל האמור נהוג שלא ליתן למוכר תשלום משמעותי בטרם נרשמת הערת אזהרה לטובת הרוכש, או לחילופין, ליתן תשלום בנאמנות, בידי עוה"ד, עד לרישום הערת האזהרה.
יש להדגיש כי עצם רישום הערת האזהרה אינה יוצרת לקונה זכות קניינית בנכס, אלא רק מהווה תמרור אזהרה ומונעת עסקאות נוגדות מאוחרות.
בשולי הדברים נדגיש, כי רישום הערת האזהרה מתבצע אך ורק בטאבו, כלומר, באם הזכויות אשר אתם מבקשים לרכוש אינן רשומות בטאבו אלא במינהל מקרקעי ישראל ו/או חברות משכנות, או אז הבטחת זכויותיכם תתבצע בצורה אחרת, כגון מסירת הודעה על העברה + רישום משכון ברשם המשכונות או בדרכים אחרות.

רישום הערת האזהרה, יכולה להתבצע גם לבקשת קונה בלבד, ללא חתימתו של המוכר, ובלבד ויש מסמך חתום המעיד על ביצוע עסקה. על כן, מקובל, כי בד בבד עם רישום הערת האזהרה מובטחות זכויותיו של המוכר באופן כזה שהקונה חותם על בקשה למחיקתה ועל ייפוי כח המוחזקים בנאמנות בידי עוה"ד, אשר יכולים, במידה וההסכם מופר, לפעול למחיקתה.

נקודות מהותיות אשר יש לכלול בחוזי מכר

1. לוח תשלומים הבנוי נכון ובהתאם למועד המתוכנן למסירת החזקה.

2. הצהרת המוכר לגבי העדר חריגות בניה.

3. הצהרת מוכר לגבי תקינות הדירה והעדר ליקויים הידועים לו.

4. הותרת סכום בנאמנות, בסוף העסקה, להבטחת פרעון כל המיסים והחבויות.

5. פיצוי מוסכם לגבי איחור במסירת החזקה.

6. קבלת מלוא האישורים הדרושים להעברת הזכויות, לרבות ייפויי כח בלתי חוזרים של המוכרים.

7. חתימת המוכרים והרוכשים על טופס דיווח על עסקה לרשויות מיסוי מקרקעין (מש"ח) ומסירתו בהתאם למועדים הקבועים בחוק.

כיצד מושלמת עסקה במקרקעין

על מנת להבטיח את זכויותיכם בעסקה של רכישת בית או דירה, עליכם לוודא, כי מלבד קבלת מפתחות הדירה שרכשתם, יש בידיכם את כל הניירת והמסמכים הדרושים להעברת הזכויות בדירה על שמכם בטאבו או במינהל מקרקעי ישראל, או בחברה המשכנת, לפי המקרה.
על מנת להעביר את הזכויות בנכס עליכם לקבל מהמוכרים את כל המסמכים הבאים:

1. ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות.

2. שטרי מכר (באם הנכס רשום בטאבו) או שטרי העברת זכות שכירות (באם הנכס הינו בבעלות מינהל מקרקעי ישראל), החתומים על ידי המוכר ומאומתים על ידי עורך דין.

3. אישורי מס שבח / מס מכירה / מס רכוש – המופנים ללשכת רישום המקרקעין נוקבים בצדדים לעסקה ובתוקף.

4. אישור עיריה או מועצה מקומית על העדר חובות (היינו, כי שולמו על ידי המוכר כל המיסים, ההיטלים והאגרות לעיריה) המופנה ללשכת רישום המקרקעין ובתוקף עד למועד מסירת החזקה בדירה לידיכם.

5. אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה בדבר העדר חבות בהיטל השבחה, המופנה ללשכת רישום המקרקעין בתוקף עד למועד מסירת החזקה בדירה לידיכם.

מס רכישה על רכישת דירה או על רכישת בית

על רוכשי דירה לשלם מס רכישה – מס הרכישה הינו פרוגרסיבי, העולה בהתאם למחיר הדירה הנרכשת, ונע בין 0% במדרגה הראשונה ועד 5% במדרגה הגבוהה.
מראשית שנת 2008 ניתן פטור מלא (מס בשיעור אפס) לבעלי דירה יחידה, עד לשיעור המדרגה הראשונה. עד ה- 15 בינואר 2009 המדרגה הראשונה הינה של סכום בסך  907,700 ₪, היינו אם וככל שרכשתם דירה יחידה עד לסכום זה הינכם פטורים מתשלום מס רכישה, ואם רכשתם דירה בסכום גבוה יותר תשלמו 3.5% על חלק השווי העודף עד למדרגה עליונה -1,275,690 ₪ (נכון עד ה- 15 לינואר 2009) ומעבר לסכום זה תדרשו לשלם 5% על חלק השווי העודף.
נדגיש, כי פטור זה חל רק על רוכשי דירה שזו היא דירתם היחידה. אם ברשותכם דירה נוספת, או אז תחויבו, למן השקל הראשון, ב- 3.5% (נדגיש, כי ניתנת גם האפשרות להתחייב על מכירת הדירה האחרת בתוך 24 חודשים על מנת ליהנות מהפטור).
ישנם עוד מס' ציבורים הזכאים להקלות במס הרכישה כקבוע בחוק, כגון: עולים חדשים, נכים, בני משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה ועוד, וכן קיימות בחוק מס' הוראות ספציפיות הנוגעות בעסקאות פטורות או חייבות במס מופחת, כגון עסקאות "פינוי – בינוי", העברת זכויות במתנה לקרוב משפחה ועוד.

במסגרת סקירה זו לא נרחיב יתר על המידה בהיבטי המס אך חשוב כי תתייעצו לגביהם עם עורך הדין שילווה אתכם בעסקה.
יש לזכור כי על רוכש דירת מגורים להצהיר בפני רשויות המס על ביצוע העסקה (מסירת טופס המש"ח), בתוך 30 יום מיום ביצועה – כלומר מיום חתימתכם על זכרון דברים, כפי שהוסבר לעיל, או מיום ביצוע התשלום הראשון, אם ביצעתם תשלום משמעותי קודם לחתימתכם על חוזה המכר, או מיום חתימתכם על חוזה המכר, לפי הענין.
במידה וחישוב מס הרכישה יעשה על ידכם (הגשת שומה עצמית), חובת הדיווח לרשויות המס ותשלום המס המחושב הינה בתוך 50 יום מיום ההתקשרות.
כל איחור בדיווח ו/או בתשלום יחייב אתכם בתשלום הפרשי הצמדה, ריביות (לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה) ואף בקנסות.
אי דיווח לרשויות המס על ביצוע עסקה במקרקעין מהווה עבירת מס שהיא עבירה פלילית ובית המשפט אף פסק לא אחת כי אי מילוי חובת הדיווח למנהל מיסוי מקרקעין עולה כדי כריתת חוזה בלתי חוקי, דבר העשוי לגרום לפסלות החוזה ולמעשה לבטל את העסקה לחלוטין.

רכישת דירה, רכישת בית – מס שבח, מס מכירה, מס רכוש, מיסים עירוניים והיטל השבחה

לא נרחיב על אלו במסגרת מאמר זה שכן כל אלו חלים על פי החוק על המוכר ולא על הרוכש.

מע"מ

כאשר אדם רוכש דירת מגורים כמוצר מוגמר מקבלן, חלה על הקבלן חבות במע"מ על מלוא מחיר העסקה ( הכולל את מחיר הקרקע, שווי שירותי הבניה, הרווח היזמי וכל תמורה אחרת שנקבעה בהסכם המכר כלולה במחיר הדירה ).

לעומת זאת, כאשר המקרקעין נמכרים במישרין על ידי אדם פרטי לאדם פרטי אחר, בנסיבות בהן לא ניתן לייחס למוכר פעילות המגיעה כדי עסק במקרקעין, אזי מכירת המקרקעין כאמור אינה חבה במע"מ, מאחר שאין היא בגדר "עסקה" ואף לא בגדר "עסקת אקראי" במקרקעין כהגדרתן בסעיף 1 לחוק מע"מ (ראה גם חוזר מע"מ 1/07)

מס' עצות לעסקת רכישת דירה מקבלן (רלוונטי גם ברכישת בית פרטי)

1. כפי שכתבנו אף בפרק בירור הזכויות לעיל, יש לוודא, בעת רכישת דירה מקבלן, כי הקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלותו של הקבלן, כולה או חלקה (כפי שקורה בעסקאות קומבינציה), או כי קיימת לקבלן זכות ממשית אחרת (כגון הערת אזהרה או זכות חכירה), וכי הזכויות בקרקע נקיות מכל שעבודים, עיקולים, הערות, זיקות וכיו"ב.
באם הקבלן איננו הבעלים היחיד של הקרקע או בעל הערת אזהרה בלבד, יש לוודא מהו חלקו, יש לבדוק את ההסכם בינו ובין הבעלים, ויש לקבל את הסכמת והצהרת הבעלים כי הדירה הנמכרת מיוחדת לקבלן והוא רשאי למכרה.

2. כפי שציינו לעיל, יש לוודא כי הקבלן רשום בפנקס הקבלנים (בעל רישיון בתוקף) ובעל סיווג מתאים לגבי סוג הבניה והיקפה.

3. נסו לברר ולעמוד על מצבו הכלכלי של הקבלן, ולכך חשיבות יתירה אם הפרויקט איננו בליווי בנקאי כפי שציינו למעלה.

4. עליכם לוודא כי קיים היתר בנייה מתאים ובתוקף.

5. מחיר הדירה – עליכם לוודא כי מחיר הדירה אשר נקוב בחוזה המכר הינו המחיר הסופי והכולל של הדירה, על כל רכיביה וכל הסכומים הנלווים לרכישתה (מע"מ, חניה, מחסן, חיבור חשמל (לא כולל מונה) היטלים, אגרות, הוצאות פיתוח סביבתי וכו'). זוהי גם חובתו של הקבלן מכח הוראות חוק הגנת הצרכן, אולם על מנת למנוע מצב בו קיימים חילוקי דעות משפטיות, יש להבהיר נקודה זו באופן ברור, או לנקוב במפורש בעלויות הנוספות בחוזה המכר ולא להותיר פתח לדרישות בעתיד לפי ראות עיניו של הקבלן.

6. קבלו מהקבלן מפרט טכני של הדירה, בהתאם לנוסחו המעודכן והאחרון (לפי צו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשס"ח – 2008).

במפרט הדירה עליכם לדאוג כי ירשמו ויצוינו כל אותם דברים שהובטחו לכם על ידי אנשי השיווק (נקודות חשמל נוספות, כלים סניטריים מיוחדים, סוג ריצוף, דוד שמש, מטבח מיוחד וכיו"ב) – לרוב, מבחינה משפטית, מה שהובטח לכם בעל פה על ידי אנשי מכירות או צוין בפרוספקטים לא יחייב את המוכר.

7. מועד מסירת החזקה בדירה לידיכם – עליכם לוודא כי בחוזה מוגדר, מפורשות, מהו תאריך המסירה, וכי הקבלן לא שומר לעצמו את הזכות לדחות או להאריך  את המועד כראות עיניו וללא פיצוי. מקובל כי קבלנים לוקחים לעצמם תקופת "גרייס" של בין 60 ל- 90 יום מעבר למועד המסירה הנקוב בחוזה, אולם מעבר לכך עליו לשלם פיצוי יומי או חודשי אשר שווה ערך לדמי שכירות לדירה בגודל זהה ואיחור מעבר לתקופה מוגדרת אף יהווה הפרה יסודית של ההסכם שתקנה לכם את הזכות לקבלת פיצויים ו/או ביטול ההסכם.

8. עליכם לקבוע ולהגדיר מראש את מחירון השינויים, לכל אותם שינויים אשר תבקשו להכניס בדירה, וכן את הזיכוי אשר תקבלו בגין כל פריט אשר תרכשו בעצמכם. מאחר והקבלנים נוטים לקבוע בחוזים כי כל שינוי ידחה את מועד המסירה, יש לקבוע מראש, בחתימת מנהל העבודה ובחתימתכם, מהו פרק הדחיה אשר כרוך בכל בקשת שינוי או תוספת שלכם, זאת על מנת שתוכלו להבטיח את זכויותיכם בעתיד.

9. בטוחות לכספכם – פרשת "חפציבה" העלתה את חשיבות נקודה זו במלוא עצמתה, אולם מן הראוי כי נדגיש את הדברים.

סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1974, קובע כדלהלן:

"לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר:

1. מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר….
2. ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסים (ביטוח), התשמ"א-1981, שאישר לענין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש….
3. שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת   חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפסקה (1);
4. רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;
5. העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.

ברכישת דירה מקבלן, חייב הקבלן ליתן לכם אחת מהבטוחות הנקובות לעיל כנגד התשלומים שתעבירו לו. אינכם יכולים להתפשר על פחות מכך.

אם הסכים הקבלן לרשום לטובתכם הערת אזהרה, עליכם לבדוק ולראות כי זכויותיו בקרקע נקיות מכל שעבוד או עיקול, ובאם יש משכנתא הרשומה על הקרקע, עליכם אף לדרוש ולקבל "מכתב החרגה" מהבנק, בעל המשכנתא, המאשר כי תחולת השעבוד מוחרגת ואינה חלה על הדירה הנרכשת על ידכם.
בפרוייקטים בליווי בנקאי "סגור", הגדיר המחוקק, בסעיף 3ב' לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 4), תשס"ח – 2008, כי:

"(ג) התאגיד הבנקאי המלווה יפיק פנקס שוברים לתשלום בעבור כל דירה בפרויקט הבנייה, ימסור אותו למוכר ויפקיד תשלומים בעבור הדירה, לרבות תשלומים שהעביר תאגיד שנתן לקונה הלוואה לרכישת דירה, לחשבון הליווי באמצעות פנקס השוברים בלבד; השוברים יכללו פרטים כפי שיקבע המפקח בהוראות ניהול בנקאי תקין.

(ד) המוכר ימסור את פנקס השוברים לקונה ויקבל באמצעותו בלבד את התשלומים שישלם הקונה בעבור הדירה; תשלום באמצעות שובר מהווה הוראה בלתי חוזרת של המוכר לתאגיד הבנקאי המלווה להמציא ערבות בנקאית לטובת הקונה".

היינו, בפרוייקטים אלו – כיום לאחר פרשת חפציבה – התשלומים אינם אמורים להיות משולמים ישירות לקבלן, אלא להיות משולמים ישירות לבנק המלווה באמצעות שוברי תשלום מיוחדים. כנגד כל תשלום מחוייב הבנק המלווה להנפיק לכם ערבות בנקאית.

10. קבלת הדירה – בנקודה זו נציין ונדגיש, אל תמהרו ותזדרזו לקבל את החזקה בדירה מיד עם קבלת הודעת הקבלן על תאריך המסירה, אלא רק לאחר שתוודאו, בצורה יסודית ומושכלת, כי זכויותיכם לא תפגענה.

א. השאירו תמיד סכום לתשלום למועד קבלת החזקה בדירה בפועל לידיכם (בין 5% ל- 10% ממלוא שווי הדירה).

ב. ודאו כי הבניין קיבל טופס אכלוס (טופס 4) המאשר את חיבורו (חיבור הדירות) לתשתיות השונות – מים, חשמל וכיו"ב.

ג. דאגו להביא, טרם מועד ביצוע המסירה, איש מקצוע מוסמך מטעמכם אל הדירה, על מנת שיבדוק אותה, יוודא כי היא תואמת את המפרט הטכני עליו חתמתם, וינסה לאתר פגמים אשר אתם, כאנשים סבירים, אינכם יכולים לגלות ולאתר.

ד. חתמו והחתימו את הקבלן על "פרוטוקול מסירה" – ביום קבלת החזקה סיירו בדירה עם נציג הקבלן ועם בעל מקצוע מטעמכם, בדקו את כל המערכות בדירה (ברזים, מתגי חשמל, תריסים חשמליים, מנעולים, דלתות, ריצוף ישר, אלומיניום וכו'), העלו על הכתב את כל הליקויים שנמצאו בדירה (אם נמצאו) וכן את האופן בו יש לתקנם ומועדי תיקונם, ודאגו כי נציג הקבלן יחתום על הפרוטוקול וכי בידיכם ישאר העתק ממנו.

ה. החזרת הערבויות הבנקאיות רק לאחר רישום הערת אזהרה וקבלת מכתב החרגה מתאים מהבנק.

11. רישום הבנין כבית משותף ורישום זכויותיכם בטאבו –  עליכם לדרוש מהקבלן כי בחוזה המכר יצוין תאריך, אשר עד אליו יחויב הקבלן להשלים את רישום הבעלות בדירה על שמכם.

נדגיש כי תהליך זה אינו פשוט, ופעמים נדרשת ביצועה של פרצלציה קודם רישום הבנין כבית משותף, דבר העלול להימשך מס' שנים. עליכם להבטיח ראשית כי הקבלן אכן ישלים הליכים אלו, וכי הקבלן לא ידרוש מכם תשלומים כלשהם בגינם.

בתים משותפים

בית משותף הינו למעשה הליך רישומי, אשר נועד לאפשר לרוכשי דירות בבנין, בסיומו, לייחד את בעלותם, ולרושמה בטאבו באופן ספציפי על דירתם.
בית משותף אמור להתנהל בהתאם להוראות חוק המקרקעין ובהתאם לתקנון, אשר נרשם במסגרת הליך הרישום עצמו.
בדרך כלל, שומרים לעצמם קבלנים את הרשות לקבוע את הוראות התקנון ולרושמו מבלי לקבל את אישורי רוכשי הדירות בבנין. בכך אין כל פסול, בייחוד נוכח העובדה כי ניתן לשנות את תקנון הבית המשותף בהחלטה מאוחרת של כלל הדיירים, אולם בעת חתימתכם על חוזה רכישת דירה מקבלן, עליכם לוודא כי אם וככל שחלק מהוראות התקנון כבר נקבעו והוגדרו בחוזה הרכישה, אין בהוראות אלה כדי לגרוע או לפגוע בזכויותיכם (לדוגמא: הוראה המקנה זכות להתקנת אנטנות סלולאריות על הגג, חלוקת ההוצאות בין בעלי הדירות באופן בלתי שיוויוני וצודק וכיו"ב).

מאחר ובמסגרת הליך רישום הבית המשותף, נרשמות גם ההצמדות לכל דירה ודירה בבנין (כגון: חניות, מחסן, חצר וכיו"ב), יש לודא כי הצמדות אלה מוצאות ביטוי בחוזה הרכישה שלכם, וכי מצורף לחוזה הרכישה תשריט/ים נכון/ים בהם מסומנים בצבע כל אותן ההצמדות – שטחי חניה, מחסנים, חצרות וכו', אשר רכשתם.

נכתב ע"י עוה"ד ליאור לנדאו ודרור שרמן

"התכנים הכלולים באתר אינם מהווים תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי ואין להסתמך עליהם. נשמח אם תצרו עמנו קשר לבחינת המקרה שלכם לגופו של ענין, ולפגישה ראשונית לא מחייבת. כל הזכויות שמורות"

חזרה לדף מאמרים